Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Застройщик не строит: житейские советы Что делать если не строят дом

Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны. Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта, в который были вложены их "кровные". О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?

По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.

По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?

Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные застройщики, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время. Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.

Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.

Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Застройщик может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.

Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства. Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.

Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.

Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.

Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру. Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган. Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.

Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.

Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата. Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.

Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем? Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.

Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам? При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта. И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.

Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.

Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?

Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.

Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях. Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое. Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.

А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику. Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.

Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос. Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.

МОЙ ЗАСТРОЙЩИК ПЕРЕСТАЛ СТРОИТЬ ДОМ. ЧТО МНЕ ДЕЛАТЬ?

В подобной ситуации есть два основных варианта действия. Во-первых, требовать в судебном порядке расторжения договора, если имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что дом не будет сдан в срок. Во-вторых, можно дождаться наступления срока исполнения по договору и в случае пропуска срока сдачи объект, требовать в судебном порядке компенсации убытков и неустойки. В случае расторжения договора в судебном порядке, дольщик вправе требовать не только процентов за пользование чужими денежными средствами, но и договорной неустойки, а также компенсации убытков. В данной ситуации под убытками следует понимать расходы, которые дольщик понес в рамках ипотечного договора.

В случае если Вы решили ждать до конца срока сдачи объекта, указанного в договоре, возникают следующие возможности. При просрочке исполнения по договору, заключенного в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, дольщик вправе требовать неустойки, а также компенсации убытков, причиненных задержкой, а также вправе обратиться в суд с требованием о передаче квартиры в собственность, если объект достроен и введен в эксплуатацию.

Критическая ситуация
Критическая ситуация это когда застройщик перестал строить объект, у него фактически нет денежных средств для продолжения строительства, и квартира не построена вообще, либо находится в частично построенном доме. В такой ситуации речь может идти только о двух возможных способах защиты: обращение в суд с требованием о признании права собственности на недостроенный объект, если квартира находится на достроенном этаже, либо, если квартира запланирована на еще недостроенном этаже, речь может идти только о банкротстве.

Банкротство
Банкротство застройщиков имеет ряд особенностей. Создаются два реестра требований кредиторов. Один общий реестр, а второй исключительно реестр требований лиц, участвовавших в строительстве жилья в рамках 214-ФЗ. Если квартира фактически построена и было получено решение суда с признанием права собственности на этот объект, дольщик вправе будет заявить только денежные требования в рамках процедуры банкротства. В такой ситуации, дольщику не нужно будет участвовать в последующем решении вопроса о достраивании дома. Если квартира фактически не построена, то дольщику необходимо обратится в арбитражный суд, в котором будет вестись дело о банкротстве и заявить свои требования. После рассмотрения обоснованности требований принимается решение о включении в реестр требований по передаче квартир дольщикам. Все лица, чьи квартиры не были достроены, формируют жилищно-строительный кооператив, который будет принимать решение о достраивании дома. При этом очевидно, что денежные средства на достройку дома будут собираться участниками ЖСК. Опять же, если вы получили решение суда о признании права собственности на готовый объект, тогда не обязательно участвовать в ЖСК, если только какие-либо элементы общего имущества были не достроены в доме на соответствующем этаже.

Таким образом, в случае, если у застройщика фактически отсутствуют денежные средства для продолжения строительства и данный застройщик не имеет каких-либо активов, которыми можно компенсировать расходы дольщиков, которым придется достраивать жилье, то дольщики смогут достроить дом только своими силами.

Поскольку каждая ситуация индивидуальна, необходимо вовремя обратиться к высококвалифицированному специалисту. Только своевременное обращение поможет защитить Ваши права и получить максимальный результат.

Юрист Станислав Викторович Бородаев

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.

Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

• Возврат инвестированных в строительство средств.
• Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

Как не стать обманутым дольщиком

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

• Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
• Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

• Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
• Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
• Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
• Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
• Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
• Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно - «на всякий случай!» - съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
• На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
• Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.

Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.

Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у "строителей" есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию - данные можно найти в открытом доступе в Интернете.

Ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста .

По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области . В регионах это сайты аналогичных ведомств.

Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.

"Информация на сайтах полезна, но уже "постфактум". Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие - тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы", — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.

Инструмент защиты

Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист "Сити-XXI век".

По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.

"Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ", — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.

Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.

Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.

Писать претензию

Если дом достроен, то опасений, что застройщик "слиняет", уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.

Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.

Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов . При этом от человека требуется забить в соответствующие "окна" цену договора и период просрочки.

Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. "Если адрес не изменился - хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы ", — объясняет эксперт.

Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации "берут" 1 месяц.

Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.

Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.

Остановка строительства

Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.

В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.

"Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов", — говорят в комитете.

Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.

Риски "ипотечников"

"Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, - обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет", — разъясняет юрист "Сити-XXI век".

Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства "ипотечников" проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают "бегать" от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.

Однако "проблемный" дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.

Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? "Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается",- советует ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков.

Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.